2025/09/13
土地の価格について
こんにちは！
千葉で一人暮らし専用のガレージハウスやデザイン住宅をプロデュース
しているアレグレホームの水落です。
今回は注文住宅建築の際、特にこだわらないといけない事をお話しさせて頂きます。
二回目は土地の価格についてお話します。
1 場所（立地）が一番大きい
・駅までの距離：駅徒歩10分圏内は価格が高騰します。バス利用が必要な土地は比較的価格が安くなる傾向にあります。
・周辺環境 ：スーパー・学校・病院・公園など商業施設が揃うエリアは暮らしやすく、土地の価値が上がります。
・再開発将来性：新駅の開業や大型施設の建設予定など未来の便利さが見込める土地は、値段が上がる傾向にあります。
・マイナス要素：騒音（幹線道路・線路沿い）、治安、洪水リスクなどがある場合は、利便性のいい場所でも、価格が抑えられる傾向にあります。
2 土地の形や向き
同じ立地でも、土地の形や道路との接し方で値段は変わります。
🏡 整形地と旗竿地の違いまとめ
| 項目 | 四角い整形地（高い理由） | 旗竿地（安い理由） |
|---|---|---|
| 土地の形 | 四角く整った形で無駄が少ない | 竿のような細長い通路＋奥の敷地 |
| 利用効率 | 建物・駐車場・庭を配置しやすい | 通路部分がデッドスペースになりがち |
| 建築コスト | 基礎・外構がシンプルで費用を抑えやすい | 工事車両が入りにくく、外構費用も増えがち |
| 日当たり・風通し | 道路に面しやすく良好 | 奥まっていて日当たり・風通しが悪い場合が多い |
| 生活面の利便性 | 出入りがスムーズ、防犯面も安心 | 出入りが面倒、防犯・ゴミ出しなど不便 |
| 資産価値 | 売却しやすく需要も高い | 買い手が限られ、資産価値は低め |
つまり建てやすい土地は高く、使い勝手が悪い土地は安くなる傾向にあります。
3 周辺の相場
📊 土地価格は「周辺相場」で決まる！その仕組みを深堀り
土地の値段を考えるうえで欠かせないのが、周辺相場です。
「駅近だから高い」「郊外だから安い」といった感覚的なものだけではなく、実際には国や自治体が出している指標や、近隣の取引事例をもとに相場が作られています。
✅ 相場を示す3つの基準
1. 公示地価
- 国土交通省が毎年3月に公表する「標準的な土地の価格」
- 1㎡あたりの単価で示され、不動産取引の目安になる
- 「あの土地は1㎡30万円くらい」といった基準が分かる
2. 路線価
- 国税庁が毎年7月に発表
- 主に相続税や贈与税の計算に使われる
- 公示地価のおおよそ 80%程度 が目安
- 「道路ごとに値段がついている」のが特徴
3. 実際の取引事例
- 近所の土地がいくらで売れたか？
- ネットの不動産サイトや「取引価格情報検索」で確認可能
- 最もリアルで、今の市場感をつかむ材料になる
💡 なぜ周辺相場が大事なのか？
- 価格の妥当性が分かる
「相場より高すぎる？安すぎる？」を判断できる。 - 銀行ローンの査定に影響
相場を大きく外れると担保評価が下がり、融資額が減ることも。 - 将来の資産価値を予測できる
相場が上昇しているエリアなら資産価値も伸びやすい。逆に下がり傾向なら注意。
📝 まとめ
土地価格は、結局のところ「その地域でみんながどれくらいで取引しているか」という 相場感 によって決まります。
- 公示地価 → 国の基準値
- 路線価 → 税金の基準値
- 取引事例 → 実際のリアルな値段
この3つを押さえておくと、「高いのか安いのか」を冷静に判断できるようになります。
4 売る人の事情
1 早く現金化したいケース
相続で土地を受け継いだ人や、急にお金が必要になった人は早く土地を売りたいと考える事があります。そういった場合は相場より安く売られるケースが多いです。
2 長期間売れ残ってるケース
なかなか買い手がつかない土地は、売主が値下げしてでも売ろうとすることがあります。そういった場合には、値下げ交渉もしやすいです。
3 売りたくないけど仕方なく売るケース
離婚・転勤・事業整理など手放すしかない事情で売られるケースもあります。相場より安くなる場合がありますが、売主の心理的事情で逆に強気の価格設定で売られることもあります。
4 売り急いでないケース
一方で無理に売らなくてもいいという売主もいます。価格が相場より高めに売り出されている場合は、値下げ交渉も難しいこともあります。
※注意点
売主の事情は直接聞けるものではありません。不動産会社を通じて、なぜ売りに出されたのかを確認したり、売り出し期間や値下げ履歴を確認すると、売り出された背景を推測できることがあります。
土地の価格は、一見すると広さや立地で決まる単純なものに見えます。
しかし実際には、
・立地条件（駅・学区・周辺環境）
・土地の形や接道
・法規規制や周辺相場
といった目に見える要素に加えて、
・相続で処分したい
・転勤や離婚で処分したい
・資金にするために売らざるを得ない
・法人の決算前で処分したい
といった売主の事情なども、価格に大きく影響しています。
なぜ事情が大事なのか
相場より安い土地を見つけたとき、それは掘り出し物かもしれませんが、逆に訳あり物件の可能性もあります。
・地盤や境界に問題はないか
・売主と価格交渉はできるか
・価格の理由に納得できるか
この3点を確認することで、価格の意味を正しく理解できるようになります。
土地探しで後悔しないためには、安いから買うのではなくなぜその価格なのかを知ることです。
・駅から近いから高いのか
・変形地だから安いのか
それとも売主が早く売りたいから安いかなどを読み取ることが大切になります。
3つのポイント
1 価格の理由を考える（相場と比べて高いか、安いか）
2 現地を必ず見る（写真だけでは分からない日当たりや景観など）
3 事情を想像する（売主の背景で価格が動くこともある）
この3つを意識すれば、安いけど不安ではなく、安くて納得の土地に出会える可能性がぐっとあがります。
最後までお付き合いいただきありがとうございます。
次回は間取りと動線についてお話しさせていただきます。
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（千葉市中央区浜野町751）
